近日，中国法学会消费者权益保护法学研究会发布了《3.15案例》，其中，台前县人民法院孙立行、王刚撰写的《原告王某某诉山东某置业有限公司买卖合同案》案例成功入选，该案判令未涉及商品房的基本情况、总价款等内容的商品房团购意向书不能视为预售或销售合同，在提醒消费者警惕风险、理性购房等方面具有典型意义。

    基本案情：2019年4月12日，山东某置业有限公司（甲方）与王某某（乙方）签订《<某某壹号>团购意向书》，约定由王某某交付房屋订金150000元，山东某置业有限公司给予确定房源，并为王某某保留相关物业。当日，原告王某某交付被告山东某置业有限公司订金150000元。截至目前，山东某置业有限公司仍未将相关房屋交付王某某，亦未签订房屋销售合同。双方发生纠纷，王某某诉至台前法院。台前法院于2021年8月31日作出（2021）豫0927民初2323号民事判决：原告王某某与被告山东某置业有限公司于2019年4月12日签订的《<某某壹号>团购意向书》，于本判决生效之日起解除。被告山东某置业有限公司退还原告王某某订金150000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。判决现已生效。

    案例注解：在签订正式的房屋买卖合同之前先签订“购房意向书”是近年来房产销售过程中出现的新情况。一般来说当事人之间订立的“意向书”的性质应当为预约，即约定将来订立一定契约的契约。预约与本约在性质上是不同的，对于房屋买卖而言，严格来说当事人只能依据购房意向书等预约合同请求与对方签订本约合同，即房屋买卖合同，而不能直接依据预约来请求对方履行买卖房屋的义务。但在实际中需要注意，不能单单从当事人签订的是“房屋买卖意向书”就认定该意向书为预约，如果当事人在购房意向书中已经就标的、价款、数量、支付方式等合同主要内容达成一致的，则应当认定为买卖合同。本案中，原告与被告签订的意向书内容并未涉及商品房的基本情况、总价款、付款方式或交付日期等内容，该协议不能视为商品房买卖合同或预售合同。但是本案中双方签订的合同真是有效，开发商未按照合同约定履行义务，法律应该对消费者被侵犯的权益进行保护，由于开发商已经不具备继续履行能力，导致合同无法履行，在经原告消费者同意后，判令双方解除合同，被告开发商退还购房款。

    消费指引：为了达成合作，房产开发商往往会以各种理由让购房者签订购房意向书，消费者不能仅从字面理解其含义，而是要结合其内容进行判断是否具有合同的基本要素。从内容来分析，“意向书”可能是合同、也可能是磋商性文件、还可能是预约合同等等。如果是磋商性文件，则无法律约束力，如果是预约合同，那么，一方违约可能承担违约责任或损害赔偿责任，如果构成合同的性质，则应按照合同法的相关规定来履行。故购房者在签字时一定要仔细查看各项条款，有的拿着《房屋买卖合同》告知购房者这只是意向书，购房者在购房目的还不明确时就签订了买卖合同，购房者一定要注意，以免得不偿失。